【王富嘉理财专栏】稳稳地赚一笔 ——房贷投资杂谈

加拿大房贷投资的魅力

现在的金融环境,可以说是“利率很低,银根很紧”。在这种情况下,大量的资金不愿存银行,又不敢冒险投资股票、基金、期货投资,结果越来越多的投资者开始发现了加拿大房贷投资的魅力。

加拿大房贷的第一个特点是风险低。房贷有足额抵押品、有可追溯的扣押权、有固定还款期限、有固定利息;如对方违约,无需其同意,可卖地还钱。由于加拿大有严格金融监管环境,其房贷市场一直保持更高的承贷审查标准。据统计,加拿大的第二房贷的违约没收率约2%,相当于美国第一房贷的违约率水平。

加拿大房贷的第二个特点是回报较高。从笔者接触到情况看,银行外的第一房贷年息一般在6%-12%,第二房贷的年息一般在8-18%,手续费另算。

 

房贷的类型

按照房贷对应的物业(抵押品)的特点,银行外的房贷有以下几种类型:

  1. 已建成住宅的房贷。这种房贷的优点是物业容易理解、容易变现,是最常见的一种投资方式。但是,它的缺点也不少:金额小,平均每笔金额不到10万加元;需大于求,不容易找到合适的项目,经常出现资金闲置、拉低回报率;风险控制很大程度上取决于个人信用。
  2. 已建成商业地产的房贷。对这种类型,投资决策时既要看资产,还要看现金流和Borrower的人,而且往往资金额较大。因此投资者除了要有较强的资金实力,还需要具备较强的专业能力,以分析此类物业的房租收入能力、物业估值、Borrower的信誉等,相应的审核过程也比较费时费力。
  3. 在开发项目的房贷。这种类型,变化比较多样,既可以是一贷又可以是二贷,既可以在买地的时候房贷又可以在施工中途房贷。对这种类型,投资者除了要有较强的资金实力,还需要具备较强的专业能力,以分析此类物业的工程风险、市场风险、政策风险、财务风险等。这一类的定价很有意思:对一般投资人而言,项目开发和施工期间的事情最多,房贷合同也最复杂,似乎风险更高,因此利息也应该更高;但是对专业投资人而言,有很多风险控制措施可以采用,而且金额大,因此利息比现房房贷的也高不了多少。
  4. 对上述第2、3类物业,有一种情况非常有吸引力:短期房贷。由于时间短、金额相对较低、资金需求急迫,此类房贷的风险较低、回报较高。当然了,要抓住这种机会,也要求投资人有较强的资金实力和专业能力,而且有比较好的人脉以提供项目。

 

千万不能放松风险控制

随着越来越多的华人参与房贷投资,老实讲,房贷投资市场的乱象也多了起来。特别是在风险控制这方面,由于过去一年多房市的大起大落,很多问题也被暴露出来。

  1. 不顾市场风险和信誉风险,片面追求高回报率。比较典型的情况是有些朋友怀着“回报率至少12%”的心态,追求很多负债率很高的二贷项目。
  2. 对于在开发和施工项目的房贷,由于很多一般投资人(以及他们背后的房贷经纪)的专业能力参差不齐,市场上“乱批项目乱定价”的现象比较突出,投资人千万要小心。
  3. 做商业物业的房贷时,不懂商业物业估值里面的把戏,被所谓的“低负债率”所误导。

 

房贷投资的形式

个人当“债主”,有金额小、资金闲置、专业能力有限的缺点。我们可以用“团购”的方式,依托专业化的平台,更安全、持续地从房贷投资中获得更高的回报。具体来讲,可以考虑以下形式:

  1. 房贷型地产信托。这种方式由专业的投资顾问公司推荐,针对一个具体的地产开发项目,时间一般在1-5年,投资期间不能赎回,最低投资额一般为3万加元。
  2. 房贷基金。这种方式下,基金管理公司是个专业的投资平台,同时投资多个物业的房贷,可以赎回,但是最低投资额的“门槛”较高。

 

【多伦多独立屋开发贷款项目:好区独立屋翻建/ 一贷 / 总负债率仅70%/  10+%年息】

  1. 投资类型:第一房贷用于独立屋新房交割,$135万。
  2. 资产质量:好区的Bungalow翻建成两层独立屋。
  3. 交易对手:有经验信用好的华人开发商。
  4. 安全保障:第一房贷有最高的还款优先级,总负债率仅70%,按照在建工程价值分次拨款,建完后卖房还钱。
  5. 交易结构:12个月,年化总回报率超过10%。

 

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

 

Sales Representative, Highyon Realty Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000527, under KLC Financial Corporation Brokerage FSCO#12689

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮frankwangprudent@gmail.com或光临近期举办的投资讲座。讲座详细信息请参考下面的广告