【王富嘉理财专栏】实现地产投资粉们的乌托邦 ——商业房贷初探

咱们华人圈儿里面,会做住宅房贷的房贷经纪的不少,会做商业房贷的真不多。今天给大家鼓鼓劲儿!

商业房贷大有可为

经济要发展,商业地产是“刚需”。特别是随着加息和住宅地产调控政策的出台,商业地产投资的优势非常明显:

  1. 没有高达15%的外国人买家税。15%啊,亲!
  2. 有稳定的租金正现金流。而且如果管理得好,随着租金的提升,物业也会升值——比起现在买House,大都是跌价+有负现金流,要强了一万倍啊一万倍!
  3. 房贷申请时,出租物业只看物业的租金收入,开发类房贷只看估值,都不用看个人收入!不用看个人收入!不用看个人收入!

天呐,商业地产,不管是出租物业还是地产开发,这不就是地产投资粉们的乌托邦吗?

所以,亲爱的房贷经纪朋友们,商业房贷大有可为,因为商业地产大有所为!

 

做好家庭作业很重要

商业房贷的大单子多,做成一单那可就“三年不开张,开张吃三年”啦。想想吧,一个在多伦多downtown的高档购物中心,几千万的房贷金额稀松平常,房贷经纪哪怕只挣百分之一,呵呵。

但是,商业房贷的申请,需要做大量的工作,牵涉面广,专业工作量大,耗时长(至少两个月)。

其中,最常见也是最重要的必备工作,是逐笔清理、分析物业出租合同,以及测算运营成本,那个累心啊。说这个工作重要,是因为租金现金流的多少和可靠性,直接决定了出租物业估值的高低。

其它的工作也不少。比如downtown的加油站改condo,平时漏油是必然的,带来的环保问题相关的风险和潜在成本一大堆,不可小觑。

 

住宅开发的商业贷款

很多朋友从炒房转开发了。如果是申请住宅开发贷款,则需要关注三方面:

  1. 估值。估值模型是“估值 = 未来销售收入–建造成本–合理利润”,房贷经纪/申请人就要在做好研究的基础上,和银行的审批人员充分沟通,让银行的人认可这个开发项目的“亮点”,把估值做高点——大公司的官僚作风大,银行的人并不是不可以被“忽悠”滴。
  2. 银行拨款的进度,也是需要重点注意的。有的银行表面上贷款多、利息低,但是拨款条件非常苛刻,简直是不把开发商逼死不罢手,不如不要。
  3. 利息和费用结构要细看。是浮动利息还是固定利息?是复利还是单利?在分次拨款的情况下,是按实际拨款额收费还是按总的最终拨款额收费?有没有“每年上调一个台阶”的条款。

 

普盛资本助力商业房贷

普盛资本不仅在现房的房贷方面有过许多成功案例,在住宅施工贷款和开发贷款方面也是力拔头筹,在出租物业的房贷方面也开始发力。为了配合华人社区在房地产开发投资方面的升级换代,普盛资本的施工贷款和开发贷款,会兼顾加拿大主流社会的标准和华人市场的特点,放贷方式非常灵活,而且价格实惠。

有一位客户C女士,从买房开始就和普盛合作,两年之内一步步成长为一位颇有经验的小开发商。C女士一开始是借二十万左右,用于补足买房的首付款,后来在普盛的帮助下开始从事独立屋翻建,获利丰厚。除了及时提供大量资金,普盛还向C女士推荐了强大的施工团队,普盛提供的财务建议更是帮助C女士节省了超过50万的成本。现在,C女士正在摩拳擦掌,准备在Yonge-Eglinton附近翻建第二个独立屋。

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:获得物业地址后,20分钟之内可判明可行性并报价;50万加元以内融资需求24小时内可放款;50-150万加元,两个工作日内可放款;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。