【王富嘉理财专栏】银行房贷申请的五大路径

现在房贷成了买房的关键,因为没有以前那么容易申请了。特别是这几个礼拜,因为Home Trust遭遇现金流短缺,带动众多银行大幅提高房贷审批门槛,每个经纪公司都有一大把房贷申请被突然拒绝,真是哀鸿遍野啊。

 

银行房贷申请的五大路径

“为您服务,帮您安居,是我们这辈子最大的心愿。”肉麻不?其实,在银行的眼里,房贷很简单:有抵押的项目贷款。换句话说,银行是否发放房贷,取决于两个核心因素:

  1. 抵押品是否充足?房贷金额 = 房价首付,首付实际上是银行的“投资安全边际”。因此银行会希望首付高点,如果首付高达35%,银行会觉得风险基本为零,追着你给贷款。
  2. 是否有充足的现金流或净资产,用来还本付息?所以银行会测算申请人的收入、家庭开销、负债等情况。

 

想明白了房贷的本质,也就不难理解以下问题了:

  • 每一家的房贷申请情况,主要取决于经济条件。自家事自己知,不用怨天尤人。
  • 想拿低首付,关键在资产和收入。首付少了,银行的“安全边际”小了,当然会提高对家庭收入能力的要求。当然,如果您是实打实的高资产人士,银行也会笑脸相迎。

 

具体来讲,申请银行房贷,一般有五条路径:收入/ 净资产/ 生意收入和流水/ 身份/ 房租收入。“净资产”,指的是如果净资产(注意:有的银行包括海外资产)的数额,超过房贷等总负债,房贷额度可以放宽;“生意收入和流水”,指的是自雇人士或者企业主,虽然报税收入不高,但是生意的实际流水很大,据此可以推算出来实际收入很高,因此可以申请更多房贷;“身份”指的是新移民和非税务居民,在申请房贷对“加拿大报税收入”这一条的要求比较宽松;“房租收入”指的是如果是投资房,房租收入也可以按一定比例,折算进总收入,从而可以申请更多房贷。

 

房贷申请时,务必要谨慎策划

当然了,每家每户的细节很重要,一定要在专业人士的辅导下,反复掂量。比如:

  1. 收入:即便是最常见的“收入”这条路,家庭收入相同,也会被银行区别对待。这是因为银行不光从数量上,还要从质量(特别是稳定性)上衡量申请人的还本付息能力。比方说,一个卖礼品的自雇人士,和一个公务员,其他条件相同时,银行很可能给后者更好的OFFER。又如,自雇人士和小企业主,如果毛收入高而报税收入低,银行其实是懂的,可以测算出真实的收入水平,从而给更多的贷款。
  2. 房子的评估价:在给刚买到的房子申请房贷时,银行倾向于保守估值,并据此放贷,等于是提高了首付,因此最好多准备一些首付款。这种情况在“4-20”后大面积发生,放翻无数买房人。比如,一个房子买价100万,如果银行只估值94万,并按80%放贷2万,则需要首付24.8万,实际首付比例为24.8%。
  3. 房租收入:有的银行将租金收入的50%用来增强借款能力,有的银行认为80%的租金收入可以用来增强借款能力,所以向不同银行申请贷款的结果差距之大,可想而知。
  4. 债务和信用记录:比如,欠了手机费、信用卡透支,金额不在小,拖欠时间长就会严重影响信用记录,给房贷申请惹大麻烦。

 

那么,房贷经纪的作用,就在于一方面掌握每个银行在房贷政策的特点、变化、执行时的倾向,一方面根据房贷申请人的需求,把房贷申请人的“亮点”挖掘出来,并有针对性地与银行沟通,实现银行政策和房贷申请人需求的最优匹配。

 

银行房贷最后“功败垂成”怎么办?

如果由于各种原因,不能如愿如期申请到银行房贷,可以用银行外贷款来“救命”,也就是先用过桥贷款完成房子的交接,然后再重新申请银行房贷。这种“一贷救急”又分两种情况:

  1. 楼花交接。两年前卖楼花时觉得准备个最多35%首付就能拿到很舒服的银行房贷,谁曾想现在银行拒绝放款了,怎么办?特别要命的是,楼花交接的交易相关方多了一个开发商,因此交易结构比一般的房贷要复杂得多;另外,房子还没主呢,评估也不好做。
  2. 二手房交接。现在银行贷款,不管是大银行还是小银行的,批了Commitment Letter也会在最后一分钟撤销,那岂不是要买房人的命?另外一种情况,就是有经验的“快进快出炒房族”,不惯银行贷款“审批难、罚息高”的臭毛病,宁愿用银行外房贷,真实成本其实和银行贷款差不多,而且审批、还款都更灵活。

 

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Sales Representative, Highyon Realty Inc. Brokerage;

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