【王富嘉理财专栏】没问题,包在兄弟身上! ——地产投资中如何防忽悠、多挣钱

“没问题,包在兄弟身上”。二十年前,听见这句话,俺会热泪盈眶。现在,听见这句话,俺会落荒而逃。

最近承蒙朋友看得起,参与了一些商业和住宅地产投资项目的调研,发现很多项目推荐人最爱说的就是“没问题,买房一定赚钱,包在兄弟身上!”。不可思议的是,一些朋友本来是个人精,可是一听到这话,马上就猪八戒见嫦娥——走不动路啦。

不妙啊!俺得说道说道。

 

底线:10%的自有资金净回报率

道理很简单:如果达不到这个回报水平,就去做房贷投资好了,风险低,抵押足,本金、回报双担保,何必费心费力冒风险当“房耗子”?

需要注意的是,计算地产投资回报率的时候,要看扣除各种费用后的净回报率,千万可别被人用各种“毛回报率”给忽悠了。如果严格点,计算回报率时,还要考虑到资金的时间价值。

另外要注意的是:有些投资人会说,“瞧,我这里有银行贷款承诺书。银行都审查过了,你还怕什么?!”其实,银行的贷款承诺书和这个项目是否真的很赚钱没有必然联系。银行愿意贷款,只意味着:

  1. 在对应的融资结构下,该项目能够按时还本付息。银行由于有巨大的杠杆(资本金充足率的倒数,8-12倍),对资产回报率的要求和我们是不一样的。
  2. 银行房贷负债率往往很低,因此银行有足够的安全边际。实际上,银行往往是优先级最高的债权人,银行的“安全”某种程度上是建立在其他投资人的“不安全”的基础上的,嘿嘿嘿。
  3. 银行的贷款合同(commitment letter),最后不一定会落实。您的资金作为股本金进去以后,银行的贷款又不能到位,那可就麻烦大了!

 

卖得好:全面透视宏观和物业环境

既然是投资,总有一天会卖出去,才能落袋为安。物业环境对卖价高低有关键作用。从大到小,“物业环境”包括国家、城市、社区、物业自身等各个层次。

比如说,从大势上讲,由于全球化,美国的一些城市的产业(如底特律的制造业,有些地方的旅游业)处于衰退过程中,实在是没有必要听到“美国”两个字就不顾一切地凑上去,没得让“本地佬”笑话我们这些“小聪明吃大亏”的华人。

同样道理,大家都知道,传统的商业模式已经被电商打得七零八落了。再加上在当前超低利率环境下,按照“净租金收入/ 折现率”算出来的商业地产的估值也是虚高的,而且在未来的加息过程中估值的向下波动幅度会很大。因此,商业地产的未来,大家可得小心。

又如,现在大多地区住宅翻修成风。但是如果社区环境一般,豪宅修得再大再漂亮,又会有多少买家愿意掏钱?

再如,购买商业地产,要特别注意分析租客的特点:政府部门或非营利机构这一类租户带来的税务优惠是否可持续?小生意租户里面,有多少是刚开张的?象连锁超市这种大租户,有没有关门的风险?

 

花得少:全过程成本控制

有经验的人都知道,真正厉害的合同经理,不是那些玩弄专业名词的小鬼,而是善于把合同条款和业务细节融合在一起、理解整个业务过程的老手。

比如,翻建独立屋,其中融资成本、各种政府税费、交易成本,这几项经常会超过卖价的15%,实在是需要精打细算,且花大力气优化相关的融资、法务和税务方案。

另外,建筑成本也要和房产定位相匹配。独栋300万豪宅,每平方英尺造价$160?哄鬼呢?!

 

防范“忽悠二人组”:掌握全面的信息

告诉大家一个好消息:在北美,专业会计师、审计师的签名有较高的可信度。再告诉大家一个坏消息:在北美,专业会计师、审计师的签名经常被作为幌子,误导投资者。

一种常见的情况是:“洋会计”们的数字基本都是真实的,但并不是全部的信息。比如,由于融资结构、税务结构是CASE BY CASE的,卖方提供的会计报表可能只提供息税前收入;此时卖方“贼经纪”也不会好心提示房贷成本,反而会把“息税前收入”和“净利润”混为一谈,误导买方(投资者)。可买方要是忘了这一条,那就傻到家了!

还有,商业地产的灾害风险、大修成本等信息,也需要通过各种蛛丝马迹来分析。

总之,风险越低,回报越高;运用之妙,存乎一心。现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万加元,两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

Sales Representative, Highyon Realty Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000527, under KLC Financial Corporation Brokerage FSCO#12689

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮frankwangprudent@gmail.com或光临近期举办的投资讲座。讲座详细信息请参考下面的广告