【王富嘉理财专栏】“单打独斗”还是“团购”? ——浅谈私募房贷投资

红尘滚滚,世事无常。近15年来,在加拿大,一方面大家经济实力和投资能力的不断增长;另一方面,在严格的管制下,银行不可能“独霸”地产融资。这样,加拿大的银行外房贷融资有了一席之地,违约率低(二级为2%左右)、有足额抵押品,有固定的回报和还款期,而且回报远高于银行存款且稳定(一般在10-21%)。

在这样的背景下,私募房贷投资(个人或基金)的涌现也就不足为奇了:一方面,它可以给房地产开发商和买房人 (borrower)提供资金,补足股本金(或首付)、银行贷款之外的缺口;另一方面,如果管理得当,它可以给房贷投资人(lender)带来稳定、较高的回报。

出资方式:“单打独斗”还是“团购”

个人作为Lender直接参与房贷投资,自由度比较大,但是弊端也很多:

  • 个人资金有限,难以参与金额大、油水多、安全性高的大项目。
  • 项目来源方面,“靠天吃饭”,资金闲置成本高。
  • 投资回报方面,交易成本百分比高,且牵制个人精力,从而压低了净回报率。
  • 风险控制方面,个人投资者的专业能力非常有限、风险控制手段单一,反过来进一步限制了项目来源和投资回报。

 

因此,很多投资人选择了房贷基金投资,以一己之力,得“团购”实惠:

  • 风险控制方面:对已经进入平稳运营期的项目或物业,常常用现金流作为风险控制的重要手段,有时还可把房贷、股权投资混合以提高回报率;对处于开发期或施工期的项目,如果以房贷投资为主,除了用土地抵押,还可以从borrower信用调查、项目质量分析、负债率、还款期、第三方担保等方面控制风险。
  • 投资回报方面:管理得好的基金,由于资金雄厚、专业能力强、项目来源广且连续、收入项目多(利息、手续费、杂费、利润分成等)、交易成本占比低,基金更容易拿到更好的项目,并把更高比例的投资回报分享给投资人。
  • 特别是,如果Borrower是好的房地产开发商(或翻建豪宅的业主),一般只能用基金的方式才能成就“天作之合”:对房地产开发商,如果建房、买房的自有资金回报率高于房贷利率的话,再加上利息费用的税盾效应,确实值得尝试用房贷融资;对基金,一不差钱二有风险控制能力,而且公司信用比个人信用靠谱多了,机会大大的。

按照“所有权和管理权的分离”的规则,房贷投资基金一般由管理平台和资本平台两部分组成。根据税务、法务、风险控制、监管制度、募资的便利性等具体需要,房贷投资基金可以有合伙人、信托、有限责任公司、控股公司等多种组织形式。比如说,合伙人制度在税务处理上有很多便利,但是在后续增资方面,手续则比较繁琐。

 

投资标的:单个项目还是项目资产池

很多房贷投资基金是为投资单个项目而发起的。这种基金的好处是:投资者在掏钱之前,可以集中精力吃透项目,真正做到“不懂不投”。当然,其不利之处也很明显:流动性比较低,一般在项目结算之前投资者不能拿回本金。

有的地产基金是投资多个项目的,形成了项目资产池。理论上讲,“资产池”方式的好处有三:通过分散投资到多个项目,有助于降低风险;“池子”大了之后,通过合理安排各个项目的资金分配,可以允许投资者拿回本金,增加流动性;通过有效管理资金头寸(比如把施工贷款的闲置资金转投其它项目),可以获得更高的回报率。

但是在实践中,“资产池”方式的优点往往要打折扣:对投资者来讲,正所谓“池子大了,什么鱼儿都有”,很难理解各个项目的情况,因此信息披露的质量往往不高,甚至会掩盖管理不善;对管理人来讲,为了证明“自身清白”,常常需要做大量第三方审计,造成信息披露成本大幅增加,另外还需花费很大精力管理资金头寸、拨备坏账、应付赎回要求。

 

不妨比较以下两个房贷基金:

  1. 基金S:Borrower的credit score平均在610分左右(对咱们华人来讲,这简直是耻辱啊),平均负债率85.9%(必然有大批是负债率90%左右的),超过30%的贷款在Alberta省(油价房价持续低迷,苦也),平均每单金额6.5万加元——呵呵,以为“分散化”给不合格的Borrower就没事儿了?怎么感觉有点当年美国“次贷”的味道?烂泥再多也还是烂泥啊。
  2. 基金P:Borrower的credit score平均在700分左右,平均负债率低于70%(最高不超过75%),平均每单金额30万加元,所有项目都在GTA好区好地段。

总之,风险越低,回报越高;运用之妙,存乎一心。现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万加元,两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

Sales Representative, Highyon Realty Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000527, under KLC Financial Corporation Brokerage FSCO#12689

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮frankwangprudent@gmail.com或光临近期举办的投资讲座。讲座详细信息请参考下面的广告