【王富嘉理财专栏】融资方案:房地产开发的关键

房地产开发(包括施工)是个大买卖,也是个特烧钱的买卖。开发商要使用股权、贷款等手段,凑够钱,才能够干完活。

随着财富水平的增加、眼界的开阔,越来越多的华人朋友开始关注加拿大的房地产开发。在从事房地产开发的过程中,找到好的项目不容易,如何找到钱来实现项目更是个大问题,也是咱们华人在加拿大的短板。房地产项目的融资是个复杂的系统工程,一般来讲需要考虑到以下方面。

因时制宜——项目处于哪个开发阶段?

地产项目的开发过程大体可以分为前期开发(pre-construction)和施工(construction)两个阶段,这两个大的阶段还可以分成若干个子阶段,各个子阶段的工作特点、增值速度、风险类型、资金消耗量不一样,因此融资数额、融资手段、融资成本都大不一样。

具体来讲,以住宅开发为例,现在加拿大的房地产开发的资金价格(年化总成本,包括各种利息和手续费),大体可以分成三档:

  1. 6%。一般有两种情况:(1)有经验的开发商拿地,first mortgage(第一顺位抵押贷款)的利息;(2)有经验的开发商的好项目要开工,找银行拿到的比较优惠的施工贷款利息。
  2. 12-16%。一般是第二顺位的抵押贷款利息,可以发生在土地或现房收购、前期开发、施工等阶段。特别是,在加拿大,对成片开发的项目,如果预售率低于70%,开发商不能从银行获得施工贷款(construction financing)。因此,开发商在施工前往往需要此类贷款。另外,购地时,银行对首付比例要求太高,也会产生对第二房贷的需求。
  3. 20-30%。一般是股权投资,或第三或更低顺位的抵押贷款利息。

特别值得大家关注的是第二档。很多有经验的投资者,通过房贷投资等方式参与前期开发阶段的地产融资,常常能获得稳健的10%左右的年回报率。

 

因地制宜——拟建物业有哪些特点?

  • 地段。地段即环境,是地产价值的“基准线”,而且是动态发展的。因此,聪明的投资者,会审视地段的现状和未来发展趋势,采取“在好地段翻修一般物业”的策略;而很多不幸的投资者会把修豪宅当成造机器,犯“在差地段乱修高档物业”的错误。
  • 物业类型。比如,很多投资者眼馋nursing home的稳定现金流,想参与开发nursing home。但是在融资时,银行会把负债比例卡得很紧,而且要求开发商支付金额大、时间长的deposit。
  • 规模。贪大求全是很多华人投资者的通病。殊不知,如果项目容积率偏高,物业不会很快销售出去,风险高,因此在融资时会遇到困难。

 

因人制宜——开发商的实力如何?

投资者和借款人最喜欢什么样的开发商?

  • 有丰富经验的开发商。我有一个朋友,有20多年地产开发和施工经验,contingency费用一般控制在3%以内,个别最高不超过5%,当然是“金主”们的心头好。
  • 有较高信用评级的大开发商。这些开发商除了从股东、银行那里融资,还可以祭出终极武器——直接发行债券。
  • 有强大融资网络的开发商。这些开发商不一定大,但常常有精明的融资顾问或伙伴财团辅佐,得以左右逢源、四两拨千斤。
  • 有信用增级能力的开发商。这些开发商通过优化组合手中的资源,可以提高自己的信用等级,从而提高其融资能力。

 

投资者和借款人最讨厌什么样的开发商?其实不是没有经验的开发商,而是那种老是觉得自己最聪明、天天想着破坏规则走捷径、一天一个说法的开发商。令人遗憾的是,这样的朋友,我们似乎总能遇到一些。

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万加元,两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

Sales Representative, Highyon Realty Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000527, under KLC Financial Corporation Brokerage FSCO#12689

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