【王富嘉理财专栏】“私贷”不是“次贷”

2008年全球金融危机已经过去9年了,余波难平,影响深远。作为直接的“罪魁祸首”,美国的“次级抵押贷款”至今谈虎色变。次级抵押贷款(sub-prime mortgage)是指向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款,换言之是“本来不该贷出去的钱”。 

而“私贷”(non-bank financing)和“二贷”(second mortgage),与“次贷”其实是不同的概念。顾名思义,“私贷”指的是“银行外的lender给的房贷(包括第一清偿优先级房贷、第二清偿优先级房贷)”,“二贷”指的是处于“第二清偿优先级”的私贷。换句话说,私贷(包括二贷)的借款人Borrower仍然有可能是有较高的信用等级的,是“本来可以贷出去的钱”。

加拿大的银行房贷违约率不到美国的十分之一

以住宅房贷为例,虽然美国和加拿大是邻居,但是数十年来,美国和加拿大房市在首付比例、违约比例方面一直存在巨大的差异。2008年金融危机以后,在更加严格的金融管制下,即便有较高信用等级的物业持有人(包括买房人、地产开发商)也无法从银行拿到足额的第一房贷。这造就了加拿大庞大、稳定的二贷市场。

当前加拿大的最低首付比例为20%,房贷违约拖欠率不到0.3%,安省更是不到0.2%(金融危机期间最高达0.45%,25年来最高为0.65%)。而拜Federal Housing Act所赐,当前美国的最低首付比例为3.5%(金融危机前一度为2%),房贷违约拖欠率为6.14%(见下图,金融危机期间最高达11.3%,最低为2004年的1.4%)。正因为风险更低,现在加拿大的住宅房贷的年利率(绝对值)往往比美国要低1-1.5%

融资:私贷在发挥越来越大的作用

在住宅房贷这一块,加拿大银行的规则是“资产、报税收入、信用一个都不能少,即便是三好学生也要控制总贷款额”。这个规则对控制加拿大的系统性金融风险、保证银行服务的“基础设施”社会属性,无疑是非常必要和十分有效的。但是,对象多伦多这样移民多、自雇人士和小企业主多、经济结构综合性强的区域市场,就会“错杀”不少“资产号、信用好”的房贷申请人。

在一贷方面,由于近来银行的贷款政策收紧,或者借款人在申请银行房贷时准备不充分,越来越多的买房人拿不到银行贷款或者不能及时拿到银行贷款,因此需要私贷来“救场”。

在二贷方面,现在加拿大银行贷款(一贷)的最低首付比例为20%,而第二套房的首付比例经常在35%左右。那么,如果购房者希望把首付进一步降低到15-20%,就不可避免地要用到第二房贷。

投资:私贷值得关注

在专业投资顾问、律师的帮助下,我们可以把私贷作为一种投资方式,虽然流动性差一点,但是有固定的利息(年化回报率常常不低于8%),而且受股市、宏观经济形势的影响小。

【北约克豪宅房贷项目: 9个月/ 65%负债率/ 14.5%年化回报率】

  • 标的质量:北约克老牌豪宅区的两个顶级豪宅,增值潜力非常强,流动性也比较好。
  • 交易结构:负债率不到65%,Borrower提供个人担保,两个房子做交叉担保(如果其中一个房子卖掉,售房收入要全部用于还债,还光为止);1个月内先还一半本金,9个月内还另一半,5%年化回报率。
  • 其它:Borrower是积极的房地产投资者,credit score良好,正在挂牌出售其中一处物业。

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万加元,两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

Sales Representative, Highyon Realty Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000527, under KLC Financial Corporation Brokerage FSCO#12689

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