【王富嘉专栏】意大利和犹太朋友们笑了:学俺们用银行外房贷呗!

华人喜欢储蓄、喜欢买房,特别是买好房子、买贵房子,全世界都知道。但是在加拿大,银行房贷的申请,要严格按照“五大路径(收入/ 净资产/ 生意收入和流水 / 身份/ 房租)”来做,很多华人朋友虽然实际上经济实力强、信用好,却不符合这“五大路径”的要求,结果华人朋友们往往在安排地产融资上捉襟见肘。去年以来中国政府收紧外汇管制,最近又有“4-20”地产政策调整和“全面压力测试”房贷政策调整,银行房贷审批标准骤然升级,让很多华人朋友叫苦不迭。

 

这时候意大利和犹太朋友们笑了:华人新移民真是见识少,学俺们用银行外房贷呗!

满足大额、紧急的地产融资需求

作为地产融资手段,房贷投资项目的平均金额越来越大,一方面的原因是房价连续多年上涨,另一方面是很多时候需要银行外贷款作为第一贷款人来“救命”。这种“一贷救急”又分两种情况:

  1. 楼花交接。两年前卖楼花时觉得准备个最多35%首付就能拿到很舒服的银行房贷,谁曾想现在银行拒绝放款了,怎么办?特别要命的是,楼花交接的交易相关方多了一个开发商,因此交易结构比一般的房贷要复杂得多;另外,房子还没主呢,评估也不好做。
  2. 二手房交接。现在银行贷款,不管是大银行还是小银行的,批了Commitment Letter也会在最后一分钟撤销,那岂不是要买房人的命?另外一种情况,就是有经验的“快进快出炒房族”,不惯银行贷款“审批难、罚息高”的臭毛病,宁愿用银行外房贷,真实成本其实和银行贷款差不多,而且审批、还款都更灵活。

 

满足各种复杂的地产融资需求

金额越来越大之外,银行外房贷的合同结构也越来越复杂。除了上面讲到的“楼花交接救急”,鄙人再举几例:

  1. 独立屋翻建。随着加元贬值、人工和材料费上涨、房子面积和档次的提高,独立屋翻建的施工贷款项目的平均金额在最近3年增加了至少1/3,即便是经验丰富的项目经理,如果想把房子修得好一点,每平方英尺建筑成本也到了二百七八十加元。
  2. 债权人(投资人)之间关系。除了最基本的“按出资比例平均分配权益”方式,各种复杂的债权人结构的应用越来越广,比如:优先权分级;低优先权债权人的还款,需经高优先权债权人同意;不同债权人通过投票表决,少数服从多数。无疑,这些复杂的债权人结构会增加投资风险,有的风险甚至已经很接近股权投资了。
  3. 评估报告。比如,商业物业评估报告采用的折现率越来越低,开发项目的评估报告越来越花哨,施工贷款的评估报告需要和虚假开支作斗争——这些都需要更高的专业水准。

 

普盛和鼎盛房贷基金:给GTA的华人创造最佳地产融资体验

好雨知时节,当春乃发生。

 

按照“风险控制第一;充分尊重投资人的利益、认真履行受托责任;做Banker,不做Broker”的核心经营理念,我们陆续成立了普盛房贷投资基金和鼎盛房贷投资基金,力求给GTA的华人朋友创造最佳的地产融资体验——对终端客户(Borrower)如此,对广大的项目渠道伙伴(地产经纪、房贷经纪)也是如此:

  1. 恪守“Banker”本分,不断强化“专业、快速、实惠、大额、守信”的优势,经常保持“隔夜交割100万加元”的能力。
  2. 发挥“Banker”的特色,根据市场需要,不断优化和创新普盛的融资产品和服务,比如一站式优化房贷方案、贷款“备胎”和“应急”、 贷款“预批函”和“承诺函”、分次拨款、购地房贷等。
  3. 房贷经纪绿色通道:我们不是房贷经纪公司,但是在对房贷经纪的专业支持和经济激励上,力争比房贷经纪公司还要好,比如专业培训、标准化的定价方式、免费title search服务、简化房屋保险申请、推行积分奖励、开发内外打通的交易平台、安排优秀的地产律师等。
  4. 非常重要的是,我们从不“偷”项目渠道伙伴的客户。

 

按照“专业、快速、实惠、大额、守信”的方针,从2016年1月1日起到2017年4月27日为止,我们完成的累积投资额为$45,467,250,已经还款$22,952,750,还款率高达50.5%,而且没有一起恶性拖欠;以当前现价测算,未到期项目的平均负债率LTV在60%左右,平均Borrower信用分超过700,平均合同期限不超过7个月。以下三个房贷案例供大家参考:

  1. 18小时内提供113万房贷并成功交接——独立屋楼花交接“救急一贷”

Aurora的Arbors楼盘新建独立屋楼花交接,因为某B类银行放款不及时,房贷经纪朋友连夜紧急要求我们隔夜准备买价的80% (113万),在第二天帮助Borrower成功完成交接,避免了至少20万加元的经济损失,三个月后再转到银行贷款。

 

  1. “先买新房后卖旧房”的过桥贷款

今年初房市走牛,聪明的买房人们都知道要打个时间差,“先买新房后卖旧房”。这个项目的贷款总金额约40万加元,用Yonge – Eglinton边上的一个独立屋作抵押。因为期限短,Borrower的总融资成本不到两万加元,但是获得了八万加元的额外物业升值。

 

  1. 独立屋翻建

这是一个北约克的独立屋(建成后市场价超过320万加元)翻建施工贷款。由于贷款金额较高(超过65万),专业性强,一般的投资人做不了。通过我们的分期拨款、按实际拨款额计息,我们帮助Borrower节省了大量利息成本。更重要的是,我们的管理团队向Borrower提供了全面的报建和施工管理服务,以及税务和融资建议,大大降低了Borrower的风险和成本。

 

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:获得物业地址后,20分钟之内可判明可行性并报价;50万加元以内融资需求24小时内可放款;50-150万加元,两个工作日内可放款;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

 

Sales Representative, Highyon Realty Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000527, under KLC Financial Corporation Brokerage FSCO#12689

 

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮frankwangprudent@gmail.com或光临近期举办的投资讲座。讲座详细信息请参考下面的广告