【王富嘉理财专栏】地产开发:“过江龙”还需“地头蛇”

 

有很多华人朋友阅历丰富、资金雄厚,作为一条“过江猛龙”来到加拿大,想在多伦多开发房地产,这是好事。但是在踌躇满志之余,大家需要仔细研究加拿大的游戏规则,才能把雄心壮志变成现实。

 

到哪个山头唱哪个歌

一是怎么融资。如果本地经验不足,开发商往往很难从加拿大“五大”银行获得施工贷款,更不要说前期开发贷款了。这种情况下,就需要从其它金融机构提供融资——可“过江龙”们往往连人家的大门朝哪个方向开都不知道,更别说了解这些金融机构的工作程序、放贷规则了。

 

二是怎么组织施工。加拿大的施工环境和中国很不一样:不能长期拖欠工人工资和供货商货款,否则项目无法交接、完工;施工监理(这里叫consultant)的权力大得很,专业能力和专业操守也很高,不好“勾兑”;如果在招标时搞暗箱操作或者开标后又废标,会承担很高的法律成本;工人加班赶工,费用会很高;出了工伤、死亡,很难“私了”。

 

三是怎么符合各项当地法规。比如,国内的超市喜欢扎堆开,加拿大这边却有严格的隔离限制;施工之前,需要认真做交通、环保等方面的评估,评估报告中的各项处理措施必须在后续施工中得到执行;要认真、谨慎地征询周围居民的意见,否则无法通过政府批准。

 

四是怎么执行日常工作。如果想把生意做大一点,就需要一个本地团队来开展日常工作,否则主意再好,都是空话。另外,除了自己的员工,还得有靠谱的律师、会计师来“保驾护航”,可千万不能凭以前的“成功经验”做事。有的海外大开发商携巨资来多伦多,头几年进展不顺利,很大程度上就是这原因。

 

站稳脚跟的捷径:和“地头蛇”合作

对加拿大当地情况的不了解,会带来巨大的风险。要完全熟悉加拿大当地的游戏规则,恐非一日之功。因此,不要过分迷信自己以前的经验,而应花一点代价,和本地的金融、开发机构、专业人士合作,才是站稳脚跟、减少风险的捷径。如果能找到中西贯通、及了解华人华资特点又熟悉加拿大本地环境的专业人士和专业投资机构,那当然是最好的了。

 

这里讲两个案例,源于生活高于生活,如有雷同纯属巧合。

 

【案例1:与银行斗智斗勇,拒绝“绑架”】

前两年,我们投资300多万加元作为过桥贷款,参与了一个独立屋楼盘的开发。我们是第二贷款人,M银行是第一贷款人。

 

放款后不久,开发商(非华人)突然把我们找过去,说:“亲爱的朋友们,咱们还需要补签一个文件。这是个银行的标准文件,你们只管签字就行了。”我拿来一看,压根儿不是这么回事——这个文件是个“还款优先权协议”,核心内容是:在Borrower(也就是开发商)对我们违约时,未经M银行同意我们不得通过处置项目资产来退出。尤其叫人可气又可笑的是,在这个M银行的“绑架协议”里面,每段话都是从句套从句,不带一个标点符号。

 

怎么办?既然人家想把我当傻瓜,我们就当一回傻瓜呗,反正利息那么高,拖一天就挣一天的钱。我们先是说“看不懂长句子”,让对方把协议改了,然后让律师在前面和对方蘑菇,把M银行和开发商弄得七荤八素,眼看天都快凉了还不能开工,只好乖乖向我们讨饶。

 

【案例2:深挖案底,发现诈骗惯犯】

去年,有个房贷经纪介绍过来一个第二房贷项目。这个borrower(非华人)看起来还行,credit score 略低于650,听说是个nice gentleman。

 

按照我们的风险控制政策,我们请第三方专家对这个borrower做了调查。不查不知道,一查吓一跳:这位大叔从年轻时就骗人,可谓“活到老骗到老”。从外省到安省,满世界的人都在找他算账——员工欠薪的、欠供货商货款的、欠房贷的、欠税的,等等等等。

 

原来,credit score的计算方法有个特点:随着时间的推移,不良事件的权重会逐渐下降。最极端的,如果一个人破产满一定年限后,就可以“满血复活”,从credit score很难看得出来。这位“gentleman”就是利用这个特点,隔几年就出来骗人,可谓“活到老骗到老”。

 

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万加元,两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

 

Sales Representative, Highyon Realty Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000527, under KLC Financial Corporation Brokerage FSCO#12689

 

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮frankwangprudent@gmail.com或光临近期举办的理财讲座。讲座详细信息请参考下面的广告