【王富嘉理财专栏】杂谈独立屋翻建(二)

——浅谈现房房贷和翻建施工房贷的异同

 

最近遭到一位西人借款人(Borrower)的吐槽。这位老兄在Aurora翻建一个独立屋,都快封顶了,向我们借款50万,被我们拒绝了。Borrower怒斥俺:“根据项目的评估价,总负债率(LTV)才70%,尔等真乃有眼无珠也!”

 

是不是LTV低就行了?非也非也!要看具体情况,特别是要区分是现房还是在开发(含施工)项目。

 

现房是资产

现房有个最大的好处,就是物业的状态是稳定的,一般不再有大的变化。因此,审核现房的房贷项目的时候,重点看的是“资产的质量”和“资产的产权、债权结构”。因此,鄙人在实战中,和Borrower经常“掰扯”的事情一般是:房子的地段环境,估值的高低,房贷的债权大于当前房贷余额,购房合同的真伪,是否有非法改建加建,等等,都不是什么难事。

 

说到负债率,鄙人的一个忠告是:即便对现房,也没有对所有房子都适用的负债率“红线”标准。负债率上限的“命根子”,在于对物业的流动性、保值增值能力的理解,这是需要大量经验积累和一点点悟性的。

 

翻建是“生意”

独立屋翻建,和现房最大的区别是:资产的形成是一个动态、受到很多内外部不确定性因素影响的过程。在这个过程中,即便房市气势如虹,具体项目也可能麻烦不断,甚至形成“负资产”。这些潜在的隐患,举例如下:

 

不赚钱

  1. 地买错了或买贵了,这是最要命的错误,因为翻建税前利润的50%以上来自于土地的有效利用。直接恶果就是:对建成后的房价预期过高,或者在交易清淡的地段开发,或者销售策略有误,结果造成“卖不出去”和“越卖越不值钱”。这种情况,在1-4栋独立屋翻建的工程里面,最为常见。注意:在地段的比较上,距离别太远(最好是同一条街周围250米以内),同时还要小心特殊的负面因素(比如靠近大路、Corner、路冲、学校、停车场、商场)等。
  2. 前期准备工作(设计、预算、挑选Builder)不充分,造成在施工过程中超支严重。在预算里面不安排“不可预见费用”和“融资成本”,是特别常见的情况。还有一种情况是工期安排不合理,造成工期偏长,各种成本随之飙升。

 

施工贷款策略不对

  1. 估值不合理。施工贷款的lender一般都很有经验,看的是现在的as-is value,而且对各种“估值放水”很警惕。翻建业主borrower如果在估值上搞小动作,很容易弄巧成拙。
  2. 房贷拨款的时间点、拨款条件、拨款数额不合理,该给钱的时候不给钱,不该给钱的时候乱给钱。比如,要推倒的老房子,是很难找到施工贷款(二贷)的,这是因为房子一推倒价值就肯定下降,而后面的翻建过程风险因素很多,Lender的风险太大。
  3. 没有吃透翻建施工的动态性,不善用“分期拨款”和“分期增额”来降低利息成本、增加贷款金额。
  4. 和其它贷款之间有暂停偿付协议、禁止处置资产协议,等于是被高优先级的债权人“绑架”了,结果搞得后面的施工贷款进不来。

 

不合规

  1. 没有获得政府的permit就施工。
  2. 不能文明施工,容易造成环境污染(成本可以超过物业价值!)或居民投诉。
  3. Builder非法雇工,或者不依法给工人购买保险。一有伤亡,立马完蛋。

 

说到这里,可能已经有聪明的读者猜到我们不愿意给本文开头的Aurora翻建项目提供施工贷款的原因了:这个项目所在的街上,近年来根本就没有其它翻建的项目;而且这个项目的成本价和市价接近,利润空间很薄——总之,不是一个好的“生意”。

 

而我们的另外一个华人朋友则很聪明,在房市超级旺的Leslie – Lawrence 旁边买了了一个60’ x 110’的lot,翻建成一个非常有档次的4000 sqft独立屋。他有一个非常棒的项目经理,连买地带施工总成本约230万加元,自有资金花了65万加元,从报建开始花了差不多15个月完工,后来以370万加元卖出,赚翻了!对这种利润空间丰厚的翻建项目,我们当然是万分乐意服务啦!

 

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万加元,两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

 

Sales Representative, Highyon Realty Inc. Brokerage;

Mortgage Lic #: M13000527, under KLC Financial Corporation Brokerage FSCO#12689

 

(以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案,欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮frankwangprudent@gmail.com或光临近期举办的理财讲座。讲座详细信息请参考下面的广告