【王富嘉理财专栏】杂谈独立屋翻建(一)

独立屋翻建(俗称“豪宅翻建”),指的是把一个旧房子推倒后,重新建造一个独立屋。对独立屋翻建感兴趣的朋友很多,越来越多。笔者在这里谈谈自己的体会,不妥之处,还请方家斧正。

独立屋翻建挣不挣钱?

从商业逻辑上看,比起炒楼花、投资现房,独立屋翻建有利于防御市场风险:房市走淡甚至走冷的时候,土地的成本低,能够对冲房价的下跌;房市旺的时候,土地虽然贵点,但是房子也能够卖个好价钱;如果在房市旺的时候买的地,现在房市走淡了,那也可以囤地或者慢慢翻建,总之不赔钱。当然了,独立屋翻建对资金和管理能力的要求,比投资楼花和现房都要高一些。

根据我们接触到的很多项目的情况,有经验的业主,即便房市平淡,独立屋翻建的税前利润可以到建成后新房房价的20-25%。盈利的关键在两点:

  1. 一定要自己买地!一定要自己买地!一定要自己买地!原因很简单:税前利润的至少50%来源于土地的增值和有效利用。
  2. 前期准备很重要。如果前期准备得不好,房子造得烂不说,还很闹心。

 

一定要自己买地!一定要选好地!

一般而言,选地主要注意两点:

  1. 在翻建已经成气候的好区选地,而不要做“第一个吃螃蟹的人”。比如说,附近的房子,有超过15%是最近几年翻建的,那么市场风险就很小了。注意:以上“附近”的定义,是在同一条街两侧250米范围之内,而不是5公里之内——翻建不是流感,不会自动传染的哈。Crosby就是这方面最好的反面教材。
  2. 精选细节,包括:地幅大小、形状、朝向;道路、Corner、路冲、学校、停车场、商场。比如,“前窄后宽”比“前宽后窄”更利于提高容积率,“前高后底”有利于节省地基和地下室施工的工程量。又如,房子最好离高速公路的距离不要小于1公里,离Sheppard、Finch这样的大路不要小于250米。

另外,如果地比较大,还应该尽早找律师查查地上面的使用限制(Easement),以免翻建的时候受限。

 

前期准备很重要!

笔者观察到,大家提到独立屋翻建的流程和工期,基本上都限于“报建”和“施工”这两个阶段,对前期准备讨论得很少。而从实践上来看,绝大多数的问题的根子都出在前期准备不充分。

前期准备阶段,一般要一两个月,需要考虑的因素不少,兹举两点如下:

  1. 房子的定位——比周围的好一点。豪宅和普通独立屋相比,从挖地基、打地基、木结构到完成内墙,工艺和成本相差不大,老老实实按照building code干就行了。豪宅与普通独立屋的造价差距,其实是在内外装修装饰上,或者说是“看得见的地方差距大”。那么,具体造价在什么档次呢?“比周围的好一点”,是一个比较简单实用的思路。比如,$250/ sqft的造价,在Bayview Village恐怕拿不出手,但在Agincourt可能就算很不错了。

设计师和Builder的挑选——多做实地考察,在样板房的基础上稍微调整一点。了解设计师和Builder的实力和思路的最好办法,是去看看他们实际在建和建成的房子,原因是:(1)毕竟我们绝大多数人的建筑空间感都不强,虽然现在很多设计软件有三维模拟功能,但还是不如实地考察看得清楚——下图纸以后,大的结构再改可就很难了。(2)去看建成的房子,特别是在建的房子,有利于搞清楚Builder的组织管理能力和实际施工质量(包括是否会偷工减料)。如果看到了理想的“样板房”,可以在此基础上,根据自己的实际情况稍微调整一点。

 独立屋翻建施工贷款

比起一般的现房贷款,独立屋翻建的施工贷款要复杂一些:金额较大,有施工风险,抵押物业的价值是不断变化的;建成后除了卖房,还可以通过银行再融资还款。因此,独立屋翻建施工贷款出的问题,主要集中在以下几种情况:

  1. 业主/Borrower自有资金太少、贷款贷得太早。翻建刚开始的时候,项目风险最大,很多lender不愿意介入。如果业主准备的自有资金太少,很容易造成项目资金断流。我们的经验是:业主应该提前准备至少相当于工程款的30%的自有资金(完成报建、拆除、地基等工作有余),60%(完成封顶)最好。

房子太“壕”。换句话讲,相比附近的房子,要贷款的房子太贵——建成后不好卖,也不好找银行再融资,总之不好还款,俺们Lender怕怕。这种情况,又分为两种:(1)房子的定位本来就偏贵;(2)房子的定价没有余量,一遇到现在的房市调整就很尴尬——现在就卖吧不挣钱,等一等卖吧又占用大量资金而且弄不好越拖越不好卖。

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