【盛达视野】2017年买房,你需要注意些什么?

撰稿人Zhao, Dongxia  盛逹贷款经纪

从2016年下半年开始,和购房者息息相关的变动莫过于加拿大开始调整贷款政策。

首先对于非居民(non-resident)贷款人在申请房屋贷款时需要出示收入证明,此举直接影响的是持工作签证和旅游签证的买家,以及留学生群体。

另外就是来加不满5年的新移民申请者,一般只要首付够35%,毋需提供收入证明。新政实施后,一般银行要求新移民购屋既要满足不得低于35% 的首付要求,还需要提供收入证明。

如果您计划在2017年买房,有这些建议是贷款人需要注意的:

在申请房贷时,有哪些问题是申请人经常忽略然而很重要的?

申请人有个首要考虑的问题是自己住多久会卖房,从而选择与持有房产期限接近或罚金较低的贷款。小孩升学搬家、老年人搬进公寓等情况都要充分考虑。如果居住时间比固定利率的时间要短,最好选择浮动利率按揭,房主只需要向银行缴纳一般为3个月利息的罚款。

固定利率(fixed rate mortgage)还是浮动利率(variable ratemortgage)怎么选择?

固定利率让你能够在贷款合同期内锁定一个事先决定好的利率。市场上的固定利率产品大部分为1至5年期限。固定利率贷款因为在合同期内月供和利率不变,所以更有安全感。浮动利率是房屋贷款利息跟随中央银行利息例会公布的基本利率(prime rate) 上下浮动。选择浮动利率贷款要对利率变化有些财务上和心理上的准备。

因为工作原因要搬迁到其他城市,然而房贷还没还完,这种情况有什么办法可以避免吗?房主在申请房屋贷款时可以向银行问清自己的房贷是否具有「可携带」条款。可携带贷款(portable mortgage)就是银行允许借款人将贷款余额在贷款合同期未满前,从以前抵押的物业转到新的物业上去,没有罚金。当然新贷款需要是在同一家银行办理。借款人转到新物业上的贷款,合同期应该与原来的贷款剩余合同期是一致的。加拿大大多数银行的贷款都具有可携带的特性。

在购买房屋时,发现自己没有多余的钱装修了怎么办?

房屋购买及增值贷款(Purchase Plus Improvement Mortgages)可以解决这个问题。在去银行申请贷款之前,先向有良好记录的装修公司或者建材超市拿报价单,提交给银行,银行可以把装修款和购屋价格共同计算在贷款额中,并待收房且装修完成后放出装修款。

交完首付才发现自己的账户不够紧急开支,怎么办?

有些银行提供现金回赠房贷种类(cash back mortgage)。比如5年的房贷可以回赠5%的现金,会在放款后给予申请人,房主可将这笔钱用于任何用途,比如购买家电或者用于装修。买房子是件大工程,很多时候会有一些没有预算到的开支;或者由于买房,账户里面并没有足够的资金来保证日常的紧急状况等等,现金回赠房贷基本就是帮助房主来应付这些情况的。

信用贷款(line of credit,简称loc)和房屋贷款有什么区别?

信用贷款具有普通房贷的功能,但和贷款比起来有点像信用卡,还完了以后可以重复利用,而房贷则是还清为止。 LOC 的利息一般会比房贷的浮动利率要高一些。房贷是每半年计算一次复利,而LOC 一般是每天计算利息,这样又会增加一定的借贷成本。 LOC 最适用于有自己的生意,同时又会有较大数额的现金进出于账户的客人,LOC 提供了许多房贷难以替代的功能。

贷款新政实施后,对留学生群体有什么影响?

收入证明政策的颁布主要是看申请人是否有偿还能力以及收入来源等多种考虑。留学生群体在新政前买房有的银行可以直接用自己的名字,现在则需要在购房合同中加上父母的名字作为担保人,因为需要父母的收入证明。父母在海外的工作和工资证明都承认。

首付款是让很多房屋贷款申请人头痛的问题。比如说,很多年轻人需要倚靠直系亲属的赠予,或者移居时没有将存款全部带来的华人需要提前将海外存款汇入本地银行。鉴于加拿大银行对于大额现金存款、转账存款和汇入汇款等,都要求账户所有人提供款项来源证明,为避免不确定的事情发生。

一些购房资金不在加拿大境内的买家要注意,在买房前提前半个月到一个月把资金转入,这一点根据不同银行的转账政策。如果资金没有按时到账,有时不仅买不成房子,还损失了定金。