【王富嘉理财专栏】房贷融资:合拍才好

房贷融资:合拍才好

 

江湖越老,胆子越小。对房贷的lender(银行、房贷基金)而言,挣的只是利息,风险高了也没有什么溢价补偿,遇到麻烦还要额外花工夫。因此,房贷融资时,一般都是借贷双方“合拍”为好。根据我们的工作经验,兹举几类的情况如下。

独立屋翻建施工贷款

比起一般的现房贷款,独立屋翻建的施工贷款要复杂一些:金额较大,有施工风险,抵押物业的价值是不断变化的;建成后除了卖房,还可以通过银行再融资还款。因此,独立屋翻建施工贷款的不“合拍”的情况,主要集中在以下几种情况:

  1. 业主/Borrower自有资金太少、贷款贷得太早。翻建刚开始的时候,项目风险最大,很多lender不愿意介入。如果业主准备的自有资金太少,很容易造成项目资金断流。我们的经验是:业主应该提前准备至少相当于工程款的30%的自有资金(完成报建、拆除、地基等工作有余),60%(完成封顶)最好。

 

  1. 房子太“壕”。换句话讲,相比附近的房子,要贷款的房子太贵——建成后不好卖,也不好找银行再融资,总之不好还款,俺们Lender怕怕。这种情况,又分为两种:(1)房子的定位本来就偏贵;(2)房子的定价没有余量,一遇到现在的房市调整就很尴尬——现在就卖吧不挣钱,等一等卖吧又占用大量资金而且弄不好越拖越不好卖。

 

楼花交接贷款

这一段时间,房贷收紧,当初“面粉比面包贵”的楼花不好炒了,“交房了,没有钱,交房就赔钱”的楼花炒家们真是着急上火啊!让我们看看“不合拍”的众生相吧:

  1. 心态不好。都“死到临头”啦,还幻想着“20%首付、利息5%”干嘛?怨天尤人骂大街,那就更不对了——这种Borrower,不管是银行房贷还是银行外房贷,Lender们都避之唯恐不及。
  2. 盲目自信,没有“备胎”。正确的方法应该是:留足时间,最好向两个银行同时申请房贷,另外安排一个房贷基金以防万一。
  3. 幻想按“市价”为基数来借款。业主在一年半钱买楼花的成本价100万,现在的市价涨到125万,现在打算按市价的80%借100万,这个想法美吧?这其实是一厢情愿的“臭美”,因为业主其实是想让Lender出全款帮自己买房,稍有头脑的Lender都会觉得是在和一个“零违约成本”的borrower打交道,风险大。

 

人很重要

“人”这一块儿,业主/Borrower主要注意两方面:

  1. 一定维护好信用报告。有位朋友,四个月前的信用分还是650左右,现在不到500,搞得几乎没有银行愿意给他贷款——原来,他搬家的时候欠电信公司的费,因为钱不多一直没有还,结果信用分一落千丈。还有的朋友,学“小白”们透支信用卡来“融入主流社会”而且还有“我是债主我怕谁”的乐趣,最后造成信用记录一塌糊涂。
  2. 身份问题一开始要讲清楚。老实讲,现在身份这事儿可乱了,真假夫妻、真假难民、真假工签、真假永久居民、真假新移民,等等等等,好多“聪明人”们在申请银行房贷时都在打擦边球,最后到律师那里都会揭晓,倒霉的是自己,也浪费房贷经纪和Lender的精力。不如一开始就讲清楚,然后大家一起想办法。

 

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万加元,两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

 

Sales Representative, Highyon Reality Inc. Brokerage;

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