盛达视野:地产投资种类和方法浅析

地产投资种类和方法浅析

地产投资种类至少有以下几种:

一、直接买现住房进行投资,好处是个人说了算,自己得住的同时随着时间推移,房价上涨,自己直接获利。方法较简单,只要条件符合贷款,都可从银行或贷款机构获得房价的大部分贷款,杠杆功能强。缺点是必须符合贷款要求,方能贷款购房,首付金额较多。

二、直接购买住房出租,好处基本同上。难点:方法较第一复杂,贷款条件被提高,通常需要较高的首付和好的收入条件,当然同样可以使用贷款杠杆功能。缺点是一切到亲历亲为,房里出现任何小事你都得到位,解决问题。

三、直接投资购买现成商业物业,靠租金和房价上涨获得回报,贷款方法与第二类大同小异,但条件苛刻得多。位置、租金、租约、顾客的等级和高首付等等都是贷款的必要条件。商业物业回报较低。

四、投资楼花,先交部分定金、然后等待楼盘建好,从银行和贷款机构拿贷款,成为房主。好处:一旦楼盘建好,可以享受部分时间差优势、房价较以后的购买者低。风险:时间长,开发商的能力、诚信、政府是否已经批准建楼等等都是投资人必须考虑好的地方。

五、直接以投资人身份出现,参与地产项目开发,可分为如下两种:

1、GP方式,直接投资到物业开发里,按投资多少占股份,风险共担。好处是盈利最高,但风险最大。

多伦多华人社区有过几桩不成功的案例,原因大致是一起参与的投资人在地产开发方面缺乏经验、融资渠道不通畅、与政府、当地社区处理合作方法欠妥,特别是团队之间磨合时间短、团队合作精神差;由于这些原因,出现问题就多方、双方扯皮,互不相让,都以为自己是老大。久而久之,时间一长将项目拖垮,不得不廉价卖掉地皮和项目,亏掉一大截。这是大陆华人开初投资加拿大地产市场较为普遍的情况,要好好补这一课。

2、LP方式,此类叫有限合伙人制。聘请当地人专业团队合作,专业团队合作人一般可以提出项目可行性报告,负责获得政府批准文件并直接参与整个项目的开发和销售工作。专业团队人可以是一个人或几个有经验的当地人组织在一起,按项目的大小、周期和他们的作用与投资人达成分成比例共识。管理团队也负责项目的前期、中期和后期的融资。投资人按自己所出资比例,到项目最后完工的盈利多少获得投资回报。由于有专业团队的介入管理,此种合作方式较上一种好得多,有风险、但不太大。

六、以投资放贷人身份出现,进行投资放贷获利。

此种投资放贷方式在华人社区不普遍,大多华人还未听说过这类投资放贷方法、好处和风险,以及操作部凑等等,都不太了解。其实这是一种稳健的投资方式,本人愿就这一产品向大家多说几句。

加拿大1973年立法,将这种放贷投资叫做Syndicate Mortgage及联合按揭抵押放贷。掐指一算,在过去的四十多年里,当地开发商和投资者广泛使用和接纳这一产品。对于从大陆移民来的朋友来讲,这种投资方式还较陌生。自2011年以来通过报章、电视采访和办讲座等方式在多伦多地区向华人朋友介绍此产品,这种新型的投资方式正被越来越多地被华人接受。

简单说这是一种由地产开发商买下土地、根据当地情况进行规划、在开发项目获得政府审批(有的正在等待批复)后准备开发时,将自己的所有投资先垫底,用此地和项目全额抵押、公开合法地向社会融资。资金用于支付前期操办项目的所有费用,直到银行大规模建筑贷款进入为止。每年支付8%-12%的利息和2%-4%的年奖金(奖金要到项目结束时支付)的回报给放贷人,律师、政府备案,放贷协议书具法律效力。

此种放贷优势是规模小,25,000加元即可放贷,现金(海外资金亦可)、RRSP、RESP和TFSA等都可放贷投资,年限一般为2到4年。利息一般按月或季度支付,项目结束本金和奖金一次性付还投资人。

投资放贷有土地和项目抵押、时间收益看得见,与投资期货、股票、基金等相比,较稳定。风险是要看准开发商和项目,一旦项目出现延期和项目转让,投资人可以跟项目走,利息仍然按天计算支付。不愿往下走,投资人到时可收回本金,但拿不到奖金。

到目前为此盛达已推出37个地产融资项目,没有一个项目出现投资人收不到利息或项目推迟和转让的问题。